Dự án Masteri Waterfront: Những dấu hiệu bất thường về pháp lý

0
0

 Cuối năm 2020, dự án Masteri Waterfront (Masterise Group) bỗng trở thành hiện tượng khi công bố giá bán căn hộ chung cư cao kỷ lục, từ 47 – 58 triệu/m2, mức giá “đạt đỉnh” đối với thị trường bất động sản vùng ven Hà Nội. Tuy nhiên, ngoài những lo ngại về tính thanh khoản, khả năng hấp thụ căn hộ do giá quá cao, dự án này còn đang dính phải những lùm xùm pháp lý như bán căn hộ khi chưa đủ điều kiện, thế chấp ngân hàng,…

Ngày 14/8/2019, UBND TP. Hà Nội ban hành Quyết định số 4342/QĐ-UBND về việc cho phép Công ty TNHH đầu tư và phát triển đô thị Gia Lâm chuyển nhượng một phần dự án Khu đô thị Gia Lâm (huyện Gia Lâm) do cho Công ty TNHH Bất động sản Minh Tân Hà Nội.

Theo đó, quy mô của phần dự án được chuyển nhượng bao gồm: Lô đất B3-CT03, diện tích đất 18.826 m2 và lô đất B3-CT06, diện tích đất 18.699 m2, với tổng mức đầu tư ước tính 4.833 tỷ đồng. Sau khi đi vào triển khai, dự án nhanh chóng được đổi tên thương mại thành Masteri Waterfront.

Tuy nhiên, thông tin trên các trang mạng rao bán bất động sản và tư vấn của nhân viên môi giới, chủ đầu tư dự án Masteri Waterfront là Masterise Group (tiền thân là Thảo Điền Investment), còn đơn vị phát triển dự án là Công ty CP Phát triển Bất động sản Masterise Home (thành viên của Masterise Group). Quy mô dự án gồm 6 Block, với 2 phân khu Miami và Hawaii, cao 27-33 tầng. Hiện chủ đầu tư đang mở bán block M2 thuộc phân khu Miami.

Masteri Waterfront đang dính phải những lùm xùm pháp lý như bán căn hộ khi chưa đủ điều kiện, thế chấp ngân hàng,…
Masteri Waterfront đang dính phải những lùm xùm pháp lý như bán căn hộ khi chưa đủ điều kiện, thế chấp ngân hàng,…

Giá cao kỷ lục – Nhà đầu tư khó có lời

Lần lại số liệu từ Savills thời điểm cuối năm 2020, một dự án bất động sản ở khu vực Gia Lâm, Hà Nội dự kiến chào bán căn hộ chung cư với mức giá từ 50 - 60 triệu đồng/m2. Đây được coi là mức giá căn hộ cao kỷ lục từ trước tới nay với một huyện ngoại thành Hà Nội. Theo nguồn tin của VnMedia, mức giá trên thuộc về dự án Masteri Waterfront.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills Hà Nội nhận định đây là lần đầu tiên các khu vực vùng ven Hà Nội có mức giá chung cư cao ngang bằng so với các dự án nằm trong khu vực giữa vành đai 2 và 3.

Tuy nhiên, mức giá “trên trời” này có thực sự hợp lý?

Còn nhớ đầu năm 2019, anh H. (Đống Đa, Hà Nội) bỏ ra gần 1,6 tỷ đồng để mua một căn hộ 55m2 (tương đương 29 triệu/m2) với 2 phòng ngủ tại một khu đô thị lớn khác ở Gia Lâm. Là một nhà đầu tư, anh H. mong đợi một vài năm sau khi dự án tăng giá, anh có thể bán lại để thu lợi nhuận. 

Tuy nhiên, “đời không như mơ”. Sau hai năm, tận khi dự án đã hoàn thiện và bàn giao cho khách hàng, anh vẫn "chật vật" xoay sở vì không bán lại được căn hộ của mình. Cuối cùng, anh đã buộc phải bán cắt lỗ căn hộ tới hơn 100 triệu đồng để mong thoát khỏi khoản đầu tư không hiệu quả.

Không chỉ anh H., rất nhiều khách hàng mua căn hộ tại đây cũng đang lâm vào tình cảnh trớ trêu này. Trên nhiều hội nhóm, cư dân KĐT đang rao bán hàng loạt căn hộ với giá cắt lỗ từ 100-200 triệu đồng so với mức giá ban đầu, nhưng vẫn chưa tìm được người mua.

Những nhà đầu tư mua căn hộ với mục đích cho thuê cũng "thê thảm" không kém khi những căn hộ bạc tỷ giờ chỉ cho thuê được từ 3 - 5 triệu đồng mỗi tháng, tuỳ diện tích. Làm bài toán đơn giản, với khoản đầu tư trung bình 1,5 tỷ đồng/căn hộ 2 phòng ngủ, mỗi tháng cho thuê được 5 triệu đồng, một năm nhà đầu tư thu về 60 triệu đồng, tức mức lợi nhuận tương đương 4%/năm, thấp hơn lãi suất tiết kiệm ngân hàng.

Trong khi đó, việc chờ dự án tăng giá trong thời gian tới vẫn là một tương lai mơ hồ!

Lý giải về thực trạng đầu tư bất động sản không đạt kỳ vọng, ông Trần Minh, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản cho rằng, những dự án bất động sản chung cư tại phía Đông Hà Nội (như Gia Lâm - PV) không phù hợp để khách hàng mua đầu tư sinh lợi. 

Nếu chỉ mua để phục vụ mục đích nghỉ dưỡng cuối tuần, dưới góc độ của nhà đầu tư, ông Minh cho rằng điều nay là rất lãng phí. Sau một thời gian "chán" và muốn chuyển nhượng, nhà đầu tư nhiều khả năng sẽ phải cắt lỗ vì những dự án này thường khó tăng giá.

Áp lực gia tăng dân số hạn chế trong khi nguồn cung lớn với sự ra mắt của hàng loạt các dự án lớn trong khu vực này đang dẫn tới sự cạnh tranh gay gắt về giá trên thị trường chuyển nhượng và cho thuê tại phía Đông Hà Nội. Theo ông Minh, đây chính là nguyên nhân khiến các nhà đầu tư phải chật vật tìm khách thuê và bán lại căn hộ.

Mặt khác, giá các căn hộ chung cư tại khu vực phía Đông Hà Nội hiện đang ở mức rất cao. Vinhomes Ocean Park có giá tại thời điểm mở bán khoảng 30 triệu đồng/m2, toà căn hộ mới ra mắt của dự án Ecopark có mức giá cao ngất ngưởng lên tới 40 triệu đồng/m2. Hay như Masteri Waterfront, dự án được ra hàng với mức giá có thể lên tới 50 - 60 triệu đồng/m2.

Với mức giá cao như vậy, những dự án chung cư này chỉ phù hợp đối với việc mua để ở cho một bộ phận khách hàng yêu thích cuộc sống nhiều tiện ích, cảnh quan cây xanh, hồ nước hoặc những khách hàng giàu có không quan tâm đến tiền.

Còn đối với các nhà đầu tư, ông Minh khuyên họ nên cân nhắc thật kỹ bởi "sẽ rất khó có lời"!

Trả lời báo chí về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính- Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng khả năng hấp thụ của dự án Masteri Waterfront Hà Nội chắc chắn sẽ gặp khó khăn, tỷ lệ hấp thụ sẽ rất thấp.

“Doanh nghiệp đang cảm nhận rằng Gia Lâm sẽ hình thành quận, sẽ thành tâm điểm trong nay mai, “ăn theo” với dự án của Vingroup. Nhưng doanh nghiệp đang sai ở chỗ so sánh với Masteri Thảo Điền (quận 9) đúng vào điểm hấp dẫn đầu tư bởi việc Thủ Đức lên thành phố. Nếu gắn vào dự án Masteri Waterfront Gia Lâm, Hà Nội, tôi cho rằng doanh nghiệp đang đánh giá sai”, ông Đính nhận định.

Tiến độ thanh toán dự án khi chưa ký Hợp đồng mua bán
Tiến độ thanh toán dự án khi chưa ký Hợp đồng mua bán

Chủ đầu tư bán “lúa non” – Khách hàng có rủi ro?

Theo bảng hàng hiện tại, đơn giá căn hộ tính theo thông thủy tại block M2 của dự án (đã bao gồm VAT và phí bảo trì) đang dao động ở mức từ 47 – 58 triệu/m2 tùy căn. Tuy nhiên, một điều lạ là đối với những khách hàng có nhu cầu, chủ đầu tư chỉ đưa ra 1 Phiếu đăng ký mua căn hộ thay vì Hợp đồng mua bán.

Phiếu đăng ký này được sử dụng để đảm bảo cho việc ký Thỏa thuận đặt cọc về sau. Cụ thể, trong vòng 7 ngày từ khi ký Phiếu đăng ký, khách hàng chuyển khoản cho chủ đầu tư – Công ty Minh Tân Hà Nội số tiền 50 triệu đồng để đặt cọc giữ chỗ cho căn hộ có ý định mua. Số tiền này sẽ được trừ vào tiền thanh toán đợt 1 sau khi ký Thỏa thuận đặt cọc.

Lý giải về việc này, một nhân viên môi giới tại đây cho biết: “Hiện tại, chủ đầu tư chưa ký được Hợp đồng mua bán do thiếu các biên bản hoàn công phần móng. Dự kiến qua Tết mới có để ký với khách hàng”. Tuy nhiên, chủ đầu tư đã tiến hành rao bán hàng trăm căn hộ từ vài tháng trước đây.

Bên cạnh đó, tiến độ thanh toán được chủ đầu tư chia thành 9 đợt và khách hàng có nghĩa vụ thanh toán ngay 10% giá bán căn hộ trong vòng 7 ngày sau khi ký Phiếu đăng ký. Các đợt thành toán còn lại (tương đương 10-25% giá trị căn hộ) được chia đều theo thời gian 60 ngày/1 đợt. Nội dung của Phiếu đăng ký cũng không nhắc tới thời gian ký Hợp đồng mua bán chính thức.

Trả lời PV, Luật sư Lê Thu Hằng (Hãng luật TAT Lawfirm) cho rằng:

Theo quy định tại Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Do đó, việc Chủ đầu tư rao bán khi chưa có cơ sở hạ tầng đầy đủ hay chưa có giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng theo tiến độ dự án là có dấu hiệu vi phạm pháp luật.

Hiện nay, người dân tham gia mua bất động sản dưới các hình thức như “góp vốn” hay “đặt cọc” khi dự án chưa hình thành hay chưa đảm bảo các điều kiện theo quy định của pháp luật dễ dàng sa vào các dự án “bất khả thi” là điều khá phổ biến.

Đây là cách đơn giản nhất để các chủ đầu tư kinh doanh nhà đất nhưng đầy rủi ro bởi chế tài đối với các trường hợp vi phạm trong việc huy động vốn vẫn còn lỏng lẻo nên khi xảy ra tranh chấp thì người mua thường chịu thiệt. Hầu hết các chủ đầu tư dự án bất động sản không có đủ vốn để triển khai cho nên phải huy động vốn của khách hàng dưới các hình thức ký văn bản như: Hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư..

Tuy nhiên, trên thực tế, bao giờ người đặt cọc cũng phải chịu nắm “đằng lưỡi” vì muốn đòi được “khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc”, họ phải kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc ra tòa án với quy trình tố tụng kéo dài. Đó là chưa kể nhiều vụ thắng cuộc cũng khó đảm bảo thi hành án. 

Thế chấp dự án tại Techcombank – Khách hàng cần cẩn trọng

Theo nguồn tin của VnMedia, ngày 17/4/2020, Công ty TNHH Bất động sản Minh Tân Hà Nội – chủ đầu tư đã thế chấp dự án Masteri Waterfront tại Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank).

Theo đó, tài sản bảo đảm là lợi tức, quyền được nhận số tiền bảo hiểm từ dự án hoặc các lợi ích khác thu được từ dự án; lợi tức thu được từ việc kinh doanh, khai thác giá trị của quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất trong dự án này; các khoản phải thu, các khoản phí mà chủ đầu tư thu được trong quá trình đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án Khu chung cư cao tầng trên ô đất quy hoạch B3-CT03 và B3-CT06 tại Khu đô thị mới Gia Lâm (tên thương mại Masteri Waterfront).

Theo nhận định của giới chuyên gia, Minh Tân có thể chỉ là một SPC (Segregated Portfolio Company - công ty với danh mục đầu tư riêng biệt) được lập ra để “thâu tóm” dự án. Quan trọng là cái tên “xứng tầm” đứng sau!

Được biết, Công ty TNHH Bất động sản Minh Tân Hà Nội thành lập vào ngày 23/05/2019 với số vốn điều lệ hơn 529 tỷ đồng, là công ty con của Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Đô thị Minh Tân (Minh Tan Urban LLC). Là một pháp nhân có quan hệ mật thiết với Masterise Group (Thảo Điền Investment), Minh Tân Urban trước đó đã từng hợp tác kinh doanh với Tập đoàn này tại dự án Masteri Thảo Điền (quận 2) và nhận được nhiều hỗ trợ tích cực từ Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) – một ngân hàng nhiều “duyên nợ” với Masterise.

 

Thanh Phong

Ý kiến bạn đọc


Sáng 14/4: Thêm 2 ca mắc mới COVID-19

(VnMedia) - Bộ Y tế cho biết, trong 12 giờ qua, (tính từ 18h ngày 12/4 đến 6h ngày 13/4), Việt Nam ghi nhận thêm 02 ca mắc mới, đều được cách ly ngay sau khi nhập cảnh tại TP. Hồ Chí Minh, nâng tổng số bệnh nhân ở Việt Nam lên con số 2707 trường hợp.

Sử dụng năng lượng tiết kiệm: Cần sự đồng hành của các địa phương

(VnMedia) - Để đạt được mục tiêu tiết kiệm từ 8 - 10% tổng năng lượng tiêu thụ so với kịch bản phát triển bình thường đến năm 2030, bên cạnh sự nỗ lực của các cơ quan quản lý nhà nước, rất cần sự vào cuộc của chính quyền các cấp tại địa phương...

Thừa nhận bất ngờ của quan chức Trung Quốc về vắc xin Covid-19

(VnMedia) - Vị quan chức hàng đầu về kiểm soát dịch bệnh của Trung Quốc vừa cho biết, tính hiệu quả của vắc xin Covid-19 nội địa của nước này thấp.

Hà Nội công bố chỉ tiêu tuyển sinh lớp 10 các trường THPT năm học 2021-2022

(VnMedia) - Sở GD&ĐT Hà Nội vừa công bố chỉ tiêu tuyển sinh vào lớp 10 năm học 2021-2022 cho 228 trường THPT trên địa bàn thành phố, trong đó có 102 trường ngoài công lập và 126 trường công lập.

Bắt giam Phó Chủ tịch Thường trực HĐND thị xã Nghi Sơn, Thanh Hóa

(VnMedia) - Ông Hồ Đình Tùng, Phó chủ tịch thường trực Hội đồng nhân dân Thị xã Nghi Sơn (Thanh Hóa) bị bắt để điều tra về tội "Lợi dụng các quyền tự do dân chủ xâm phạm lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân".