Thị trường condotel: Sở hữu dài hạn hay có thời hạn?

11:22, 16/12/2019
|

- GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - cho rằng, chỉ cần tuyên bố condotel có thời hạn sử dụng đất lâu dài thì mô hình này sẽ bùng lên, tiếp tục phát triển ngay.

Thị trường condotel mới nhen nhóm ở Việt Nam năm 2009, bắt đầu phát triển từ năm 2014 đến nay nhưng đã gặp phải thách thức lớn, con đường đi gập ghềnh, đối măt với nhiều áp lực. Điển hình là condotel của Cocobay Đà Nẵng đã “vỡ trận” cam kết lợi nhuận; và thị trường này đang tiếp tục gặp khó khăn khi nhà đầu tư thứ cấp mất niềm tin.

Pháp luật chưa có quy định cụ thể về tên gọi tiếng Việt của condotel trong hệ thống pháp luật. Hiện chỉ có Luật Du lịch có quy định về căn hộ du lịch, các văn bản quy phạm pháp luật khác nhau chưa có quy định về các loại công trình này, chưa có quy chuẩn, tiêu chuẩn căn hộ. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng các công trình này gặp vướng mắc về thời hạn sở hữu, chế độ sử dụng đất, quản lý vận hành. Và thách thức thứ hai thị trường này gặp phải đó là các cam kết lợi nhuận được nhà phát triển địa ốc đưa ra nhưng thực tế đi vào vận hành thì việc duy trì chi trả cam kết lợi nhuận rất khó khăn.

Ảnh: Dự án Vinpearl Grand World Phú Quốc

Góp ý kiến tại diễn đàn Hành lang pháp lý cho thị trường condotel, GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - cho rằng, bất động sản phát triển theo hướng kinh tế chia sẻ, nơi ở có thể tách ra một phần không dùng đến để cho khách du lịch thuê lưu trú. Một tòa condotel có thể có một phần để ở, một phần cho thuê du lịch, một phần cho thuê làm văn phòng và một phần làm cửa hàng bán lẻ. Từng căn hộ có chủ sở hữu riêng.

Cũng theo ông Đặng Hùng Võ, để thị trường condotel quay lại thời kỳ phát triển như giai đoạn trước đây, chỉ cần tuyên bố condotel có thời hạn sử dụng đất lâu dài thì mô hình này sẽ bùng lên, tiếp tục phát triển ngay.

Theo đó, ông Võ nhấn mạnh việc nên quy định rõ ràng về thời hạn sử dụng đất cho các dự án Condotel. Cách thức phù hợp là cho phép các chủ đầu tư dự án được lựa chọn phần diện tích được sử dụng đất lâu dài và phần diện tích được thuê đất có thời hạn tuỳ thuộc vào mục đích kinh doanh.

Sở dĩ ông Võ cho rằng việc quy định thời hạn lâu dài cho condotel có thể xử lý được sự trầm lắng hiện nay xuất phát từ tâm lý thích sở hữu tài sản lâu dài của người Việt. Đa số người Việt thường chú trọng sở hữu tài sản lâu dài hơn cả hiệu quả hoạt động kinh doanh, đầu tư.

Ông Võ nêu quan điểm: Chúng ta quy hoạch hẳn một vùng làm condotel, còn quãng bãi biển kia hoàn toàn là khách sạn, quãng biển này là condotel. Về lâu dài, để “chữa bệnh” người Việt Nam thích sở hữu tài sản lâu dài thì việc đánh thuế là một giải pháp quan trọng được các nước sử dụng.

“Anh muốn nhận là đất lâu dài thì trả thuế cao hơn. Lâu dần người Việt sẽ chuyển tư duy từng bước, từ trọng giữ tài sản lâu dài sang hiệu quả kinh doanh làm chính. Condotel tạo sự phát triển linh hoạt. Hay dùng tư duy kinh tế chia sẻ, đừng áp tư duy mô hình truyền thống lên nó", ông Võ nhấn mạnh.

GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ tài nguyên và môi trường
GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ tài nguyên và môi trường

Chia sẻ về vấn đề này, ông Đỗ Viết Chiến - Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng để loại hình condotel phát triển đúng hướng, các bộ ngành liên quan như: Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch cần ngồi lại với nhau để tìm ra giải pháp, theo nguyên tắc căn hộ condotel được xây dựng trên đất được quy hoạch là đất du lịch, dịch vụ, thương mại nghỉ dưỡng thì tuân theo Luật Du lịch để cho thuê có thời hạn. Trường hợp condotel xây dựng trên đất ở thì tuân theo luật nhà ở, tiêu chuẩn quy phạm về nhà ở để được cấp sổ đỏ vĩnh viễn.

Nút tháo gỡ thứ hai là thỏa thuận người mua bán với lãi suất cho phù hợp. Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản cũng đưa ra ý kiến rằng: Nhà đầu tư thứ cấp cần thay đổi tư duy, trở thành cổ đông chứ không phải chỉ đơn thuần là nhà đầu tư. Là cổ đông thì không thể đi giữa chừng; mà khi xác định đầu tư vào căn hộ du lịch phải đồng hành và đảm bảo hiệu quả lâu dài.

Nhưng nếu giữ tư duy tham gia nửa chừng sau đó vào ở hoặc bán thì các cơ quan Nhà nước cần quy định rõ. Chúng ta xác định đây là căn hộ khách sạn phục vụ du lịch nên việc quản lý tuân theo theo mô hình khách sạn chứ không phải chung cư.

Thứ hai, các nhà đầu tư cần minh bạch hóa chia sẻ lợi nhuận cho khách hàng. Thị trường khách du lịch phụ thuộc vào nhiều yếu tố, lợi nhuận căn hộ cho thuê phụ thuộc lượng khách du lịch, khách ít thì lợi nhuận có thể sụt giảm. Lợi nhuận 8-12% trên giá bán thì khó khăn. Các nhà đầu tư có thế tham khảo theo mô hình chia sẻ lợi nhuận nhiều nước trên thế giới là tỷ lệ phần trăm lợi nhuận như chia sẻ lợi nhuận 80-20% chẳng hạn.

Còn theo bà Trần Thị Mỹ Lộc - Phó Tổng Giám đốc phụ trách Công ty cổ phần Vinhomes, thời hạn sử dụng không phải là vấn đề quá quan trọng. Suốt 40 năm kể từ khi ra đời trên thế giới, Condotel là tài sản có thời hạn. Trong khi ở Việt Nam khách hàng hỏi mua đầu tiên đều quan tâm việc có sở hữu lâu dài hay không.

Phó tổng giám đốc phụ trách bất động sản nghỉ dưỡng của Vingroup Trần Thị Mỹ Lộc.
Phó tổng giám đốc phụ trách bất động sản nghỉ dưỡng của Vingroup Trần Thị Mỹ Lộc.

Theo quan điểm bà Lộc, không hẳn việc condotel chuyển sang lâu dài mới tháo gỡ được ách tắc. “Tôi nghĩ việc tháo gỡ hiện nay phải là thay đổi tư duy của người việt. Cần thay đổi tư duy này", bà Lộc nhấn mạnh.

Bà Lộc nói thêm, vì sao mọi người lại lo lắng chuyện tài sản có thời hạn, bởi lẽ họ sợ sau khi hết thời hạn sẽ bị thu hồi. Tuy nhiên điều đó không đúng. Khi đến thời điểm hết hạn, nó vẫn có thể được gia hạn trong một số trường hợp.

“Có thời hạn hay không không có nhiều ý nghĩa. Bản chất phải hiểu rằng khi mua condotel, giá trị cốt lõi là phát sinh lợi nhuận hàng kỳ”, bà Lộc cho rằng mọi người nên chú trọng vào khả năng sinh lời của nó thay vì nghĩ nó dài hạn hay có thời hạn.

Đức Hoài


Ý kiến bạn đọc