Phương án xử lý với phần đất hỗn hợp trong các dự án nhà ở thương mại

12:17, 09/12/2019
|

- HoREA vừa tiếp tục có đề xuất các giải pháp nhằm giải quyết một số vướng mắc của các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp thuộc thẩm quyền giải quyết của Trung ương.

4 phương án đối với quỹ đất hỗn hợp

Các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen kẹt các phần đất thuộc Nhà nước quản lý (đất rạch, đường, bờ đất…thường có hình dáng bất định hình, nằm xen kẹt rải rác trong khu đất dự án). Tỷ lệ đất thuộc Nhà nước quản lý thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích dự án.

Căn cứ pháp luật đất đai hiện hành, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã đề xuất 03 phương án xử lý, mà Hiệp hội nhận thức thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân thành phố. Tuy nhiên, trong các phương án này, vẫn có một số vấn đề cần phải báo cáo các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương để được xem xét, phê duyệt trước khi thực hiện, để đảm bảo nguyên tắc “công chức, viên chức nhà nước chỉ được làm những gì mà pháp luật cho phép” và đảm bảo an toàn cho người thực thi công vụ, như sau:

Phương án 1: Căn cứ pháp luật đất đai hiện nay về xác định "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường, theo các phương pháp tính giá đất được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP, đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố giao phần đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý có hình dạng bất định hình (không thể xác định chỉ tiêu quy hoạch thành một dự án độc lập), nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở, cho chủ đầu tư để thực hiện dự án, mà không phải thực hiện đấu giá phần đất này.

Giá trị phần đất này được xác định theo "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai, khi tính tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách nhà nước, như cách làm hiện nay.

Tuy nhiên, vấn đề còn “vướng mắc” của Phương án 1 là Khoản 5 và Khoản 6 Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được bổ sung tại Khoản 15 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) quy định Nhà nước cho chủ đầu tư thuê đất đối với phần đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẹt để thực hiện dự án, nhưng thiếu hình thức giao đất cho chủ đầu tư đối với phần đất này để thực hiện dự án.

Do vậy, trong văn bản gửi đi, HoREA nhất trí với Bộ Tài nguyên Môi trường đã đề xuất Dự thảo “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai”, tại Khoản 10 Điều 2 sửa đổi, bổ sung Khoản 5 Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, bổ sung hình thức giao đất cho chủ đầu tư đối với “phần diện tích đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích hoặc có phần diện tích mà người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng (…) và không có tài sản gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê đất, giao đất để thực hiện dự án đối với diện tích đất đó”.

Ảnh minh họa từ internet
Ảnh minh họa từ internet

Phương án 2: Thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lý theo cơ chế "chuyển đổi quyền sử dụng đất" và "dồn điền đổi thửa" được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Thực hiện cơ chế đổi ngang "đất thô" này, các thửa đất có hình dạng bất định hình thuộc Nhà nước quản lý, nằm rải rác trong khu vực đất dự kiến đầu tư, được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở ranh khu vực đất dự án, để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá.

Sau khi "dồn điền đổi thửa", doanh nghiệp sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại. Nếu tổ chức đấu giá thì doanh nghiệp (đã có quỹ đất liền kề) sẽ tham gia và chấp nhận cả mức giá cao nhất để sau đó hợp thửa vào dự án. Hiệp hội nhận thấy:

- “Phương án 1” và "Phương án 2" đều có thể thực hiện được ngay vì có căn cứ pháp luật.

- “Phương án 2" rất có lợi cho Nhà nước, vừa thực hiện "đổi ngang đất thô", vừa tích tụ được quỹ đất (mới) có giá trị cao hơn, so với nhiều thửa đất nhỏ, bất định hình, nằm rải rác trước đây. Doanh nghiệp có bị thiệt, vì không còn quỹ đất rạch, bờ đất, đường để phát triển dự án như trước đây, nhưng doanh nghiệp cũng được lợi vì quy trình thủ tục phê duyệt dự án sẽ thuận lợi và nhanh hơn.

Để thực hiện "Phương án 2", Hiệp hội đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố quy định diện tích tối thiểu của các phần đất thuộc Nhà nước quản lý cộng gộp lại, có thể từ 1.000 m2 trở lên. Nếu dưới mức diện tích này thì giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án và nộp ngân sách nhà nước theo phương pháp xác định "giá đất cụ thể" của Phương án 1.

Riêng đối với dự án nhà chung cư cao tầng, thì tùy theo từng dự án, nếu phần đất thuộc Nhà nước quản lý có diện tích đủ để xây dựng từ 01 block nhà chung cư trở lên, thì Nhà nước sử dụng phần đất này để xây dựng nhà chung cư hoặc đấu giá để tạo nguồn thu ngân sách nhà nước nhằm phát triển nhà ở xã hội. Nếu phần diện tích đất này không đủ để xây dựng 01 block nhà chung cư thì đề nghị áp dụng "Phương án 1" để đảm bảo quy hoạch phát triển đô thị.

Nhưng theo HoREA cũng có 02 vấn đề còn “vướng mắc” của Phương án 2 là:

Điều 167 Luật Đất đai quy định “người sử dụng đất” được thực hiện “quyền chuyển đổi” quyền sử dụng đất, và khái niệm “người sử dụng đất” tại Khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai có quy định “cơ quan nhà nước” cũng là “người sử dụng đất”, nhưng trên thực tế hiện nay, chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho các “cơ quan nhà nước” đối với các thửa đất do Nhà nước quản lý, để thực hiện “quyền chuyển đổi”.

Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, để thực hiện “dồn điền đổi thửa”, nhưng chưa quy định trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của “người sử dụng đất” là “cơ quan nhà nước”.

Do vậy, trước mắt, Hiệp hội đề nghị Trung ương cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được thực hiện phương thức “chuyển đổi” quyền sử dụng đất, để thực hiện “dồn điền đổi thửa”, như Phương án 2.

Về lâu dài, Hiệp hội đề nghị Chính phủ chỉ đạo thực hiện Điều 167 Luật Đất đai, cấp “sổ đỏ” các thửa đất thuộc Nhà nước quản lý cho “cơ quan nhà nước”; đồng thời, sửa đổi, bổ sung Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP để xác định “cơ quan nhà nước” cũng là chủ thể chuyển đổi quyền sử dụng đất, thực hiện “dồn điền đổi thửa”.

Phương án 3: Thực hiện đấu giá đối với các thửa đất thuộc Nhà nước quản lý, có đủ điều kiện hình thành dự án độc lập.

 Căn cứ Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, Luật Đấu thầu, Luật Đấu giá tài sản, đối với trường hợp diện tích các phần đất rạch, bờ đất, đường nằm trong dự án nhà ở, thuộc Nhà nước quản lý, có hình dạng xác định, có thể xác định chỉ tiêu quy hoạch xây dựng để hình thành dự án độc lập, xác định được giá khởi điểm đấu giá, thì Hiệp hội đề nghị thực hiện đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn chủ đầu tư.

Phương án 4: Đề nghị Chính phủ cho phép thực hiện hoán đổi phần đất thuộc Nhà nước quản lý để lấy đất đã có hạ tầng của dự án, theo tỷ lệ do Nhà nước quy định.

Về một số dự án thuộc diện rà soát hoặc bị thu hồi Quyết định tiền sử dụng đất; hoặc tạm dừng thực hiện Quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của dự án để rà soát lại về pháp lý; hoặc thu hồi, hủy bỏ Quyết định chủ trương đầu tư, thực hiện Văn bản 342/TTg-V.I ngày 07/03/2017 của Thủ tướng Chính phủ, thành phố Hồ Chí Minh có hơn 150 dự án thuộc diện rà soát do cơ sở pháp lý để đề xuất ra quyết định chưa chính xác. Hiệp hội và các doanh nghiệp rất cảm ơn Lãnh đạo thành phố và cơ quan có thẩm quyền của trung ương đã cho phép 124 dự án được vận hành trở lại kể từ tháng 03/2019, nhưng thực chất đến nay, nhiều dự án vẫn chưa được vận hành trở lại bình thường.

Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền rà soát về pháp lý các dự án là rất cần thiết, để các chủ đầu tư chấn chỉnh lại hoạt động đầu tư, kinh doanh và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, không để thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước. Nhưng quá trình rà soát, thanh tra cũng đã tác động đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của các chủ đầu tư, người mua nhà, nhà đầu tư thứ cấp và cả môi trường kinh doanh.

HoREA đề nghị các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sớm có kết luận đối với các dự án thuộc diện rà soát, thanh tra, để các chủ đầu tư chấp hành, thực hiện các nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước (nếu có). Đồng thời, Hiệp hội đề nghị cho phép chủ đầu tư được tiếp tục triển khai thực hiện dự án, giúp bổ sung nguồn cung cho thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp nhân dân.

Phương án đối với các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa

Đối với các công ty cổ phần bất động sản có nguồn gốc từ doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa đang bị nhiều vướng mắc, làm cho doanh nghiệp không thể hoạt động đầu tư, xây dựng, kinh doanh bình thường, nên gặp rất nhiều khó khăn, HoREA đã đưa ra các đề xuất đáng chú ý.

Theo đó, về thoái vốn nhà nước tại doanh nghiệp bất động sản cổ phần hóa (Trước hết tại các doanh nghiệp có vốn nhà nước chiếm dưới 30% vốn điều lệ):

Một số doanh nghiệp cổ phần bất động sản chỉ có tỷ lệ vốn nhà nước chiếm dưới 30% vốn điều lệ của doanh nghiệp. Nay, doanh nghiệp có nhu cầu tăng vốn điều lệ để phát triển sản xuất kinh doanh và có năng lực tài chính để cạnh tranh trên thị trường, nhưng gặp vướng mắc do còn phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp, nên doanh nghiệp không được tự chủ, chủ động trong mọi quyết định đầu tư kinh doanh.

"Hiệp hội được biết Nhà nước đang đẩy mạnh tiến độ cổ phần hóa và thoái vốn nhà nước tại các doanh nghiệp mà Nhà nước không cần thiết tiếp tục đầu tư hoặc giữ phần vốn chi phối, trong đó có doanh nghiệp bất động sản. Hiệp hội đề nghị Chính phủ và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sớm chỉ đạo cho phép thoái vốn nhà nước, trước hết ở các công ty cổ phần có tỷ lệ vốn nhà nước thấp, dưới 30% vốn điều lệ của doanh nghiệp", HoREA nói.

Về phương thức thoái vốn, Hiệp hội đề nghị thực hiện thông qua đấu giá công khai phần vốn nhà nước trên sàn chứng khoán để đảm bảo sát giá thị trường, không làm thất thoát tài sản của Nhà nước.

Cũng theo HoREA cần sớm thực hiện xác định giá trị tài sản doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa.

Doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Sở Tài chính xác định giá trị tài sản doanh nghiệp tại thời điểm cổ phần hóa là giá tạm tính, chưa xác định chính thức giá trị tài sản doanh nghiệp. Do vậy, doanh nghiệp cổ phần hóa không được cập nhật tên (mới) trên “sổ đỏ” cũng như tên (mới) chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dẫn đến mọi hoạt động đầu tư xây dựng của doanh nghiệp đều bị đình trệ và rất khó khăn, như trường hợp Công ty là Công ty TNHH MTV Xây dựng Thương mại Sài Gòn 5 sau khi cổ phần hóa đổi tên thành Công ty Cổ phần Phát triển Địa ốc Sài Gòn 5, vốn nhà nước vẫn còn chiếm tỷ lệ đến 98,78%, đã gặp khó khăn rất lớn trong hoạt động sản xuất kinh doanh do vướng các vấn đề nêu trên.

Theo đó, HoREA đề nghị Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét chỉ đạo, hướng dẫn Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài chính thực hiện công tác xác định giá trị tài sản doanh nghiệp tại thời điểm cổ phần hóa, để tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp.

Đức Hoài


Ý kiến bạn đọc