- Mua chung cư hiện là lựa chọn của nhiều người dân đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, có một thực tế là nhiều khu chung cư, người mua nhà đã nộp 95-100% giá trị căn hộ nhưng lại không được xem xét cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ). Vì sao?
Được quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu chậm giao sổ đỏ
Theo quy định tại khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở năm 2014 và Khoản 4 Điều 13 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì: Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho người mua, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua trừ trường hợp người mua tự nguyện đi làm thủ tục đề nghị cấp "sổ đỏ".
Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều khu chung cư người dân vào đã hoàn tất việc nộp tiền giá trị căn hộ nhưng lại không được giao sổ đỏ.
Trao đổi tại buổi giao lưu trực tuyến về "Tháo gỡ vướng mắc trong việc cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại các dự án phát triển nhà ở" ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định: Việc thanh toán trong mua bán thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khàng hàng, và tối đa không quá 95% giá trị hợp đồng cho đến khi chưa bàn giao sổ đỏ cho người mua.
Tại Khoản 2 Điều 22 và Khoản 2 Điều 23 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng đã quy định về trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư, theo đó, chủ đầu tư có trách nhiệm giao “sổ đỏ” cho người mua theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Tại Khoản 4 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng đã quy định: bên mua nhà có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại nếu không thực hiện các cam kết trong hợp đồng (trong đó có việc chậm bàn giao “sổ đỏ”).
"Như vậy, pháp luật đã có quy định trong việc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà (quy định khống chế số tiền tối đa được thu của chủ đầu tư) cũng như quyền yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại (nếu có) trong việc thực hiện các thỏa thuận trong hợp đồng (trong đó có trách nhiệm làm thủ tục và bàn giao “sổ đỏ” cho người dân). Người dân cũng có quyền khởi kiện chủ đầu tư ra tòa án để yêu cầu tòa án bảo vệ quyền lợi của mình khi chủ đầu tư không thực hiện việc làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua nhà", ông Hà Quang Hưng nhấn mạnh.
Chậm giao sổ đỏ có thể bị phạt 1 tỷ đồng
Để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà, pháp luật đã có quy định rõ, nếu chậm giao sổ đỏ, chủ đầu tư có thể bị phạt 1 tỷ đồng.
Theo ông Hà Quang Hưng, tại Điều 26 của Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đã quy định rõ chế tài xử phạt khi chậm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sổ đỏ). Theo đó, tổ chức được Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở để bán nhận trách nhiệm làm thủ tục cấp “sổ đỏ”, nếu quá thời hạn quy định sẽ bị phạt tiền.
Thời gian chậm cấp giấy chứng nhận được tính kể từ ngày bàn giao nhà ở, đất ở. Mức phạt sẽ phụ thuộc vào thời gian và số lượng hộ gia đình, cá nhân bị chậm cấp, cụ thể: từ 3 đến 6 tháng với từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên sẽ bị phạt từ trên 50-100 triệu đồng; từ trên 12 tháng với từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên sẽ bị phạt từ trên 500 triệu-1 tỷ đồng.
Tại Khoản 3 Điều 57 của Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2017 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở cũng quy định: phạt chủ đầu tư từ 250-300 triệu đồng khi không làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền làm sổ đỏ cho người dân hoặc không cung cấp hồ sơ pháp lý, giấy tờ liên quan cho người mua nhà ở.
Ngày 19 tháng 11 năm 2019, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (thay thế Nghị định 102/2014/NĐ-CP và bãi bỏ điểm đ khoản 3 và điểm i khoản 6 Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP) có hiệu lực thi hành từ ngày 5 tháng 1 năm 2020. Theo đó, tại Điều 31 quy định: tùy thuộc vào thời gian và số lượng căn hộ mà chủ đầu tư không nộp hồ sơ, không cung cấp, cung cấp không đầy đủ giấy tờ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà thì sẽ bị phạt đến 1 tỷ đồng và buộc phải nộp hồ sơ hoặc cung cấp giấy tờ đầy đủ cho người mua, thuê mua nhà để họ tự nộp hồ sơ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định. Như vậy, pháp luật đã quy định rõ trách nhiệm trong việc làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua là thuộc về chủ đầu tư (trừ trường hợp người mua tự nguyện đi làm thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ) cũng như chế tài xử phạt trong trường hợp chủ đầu tư chậm trễ trong việc làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người dân hoặc không cung cấp các giấy tờ pháp lý có liên quan cho người dân (trong đó có các giấy tờ để người dân tự đi làm thủ tục cấp sổ đỏ).
Để tránh rủi ro khi mua chung cư nhưng lại gặp chủ đầu tư "chây ì" không giao sổ đỏ, theo ông Hà Quang Hưng, trước khi mua nhà người dân cần lưu ý: Thứ nhất, đối với dự án bất động sản thì vấn đề pháp lý là rất quan trọng. Người dân trước khi mua nhà nên tham khảo ý kiến của luật sư hoặc đề nghị chủ đầu tư cung cấp các hồ sơ pháp lý có liên quan của dự án, như: quyết định chủ trương đầu tư, văn bản xác nhận thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai… Dự án đấy được cấp phép xây dựng chưa?. Đã xây xong móng, đã có văn bản của Sở Xây dựng cho phép bán nhà hình thành trong tương lai chưa? Có bảo lãnh của ngân hàng chưa? Bên cạnh đó, quan tâm đến uy tín, năng lực của chủ đầu tư, bởi nếu cái “gốc” có vấn đề thì sau này rất dễ xảy ra trục trặc, vướng mắc.
Nhật Lâm
