HoREA kiến nghị 3 phương án xử lý đối với dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp

10:42, 30/10/2019
|
- Hiện, TP. Hồ Chí Minh có những dự án nhà ở không thể triển khai vì vướng đất hỗn hợp nên không chỉ định được chủ đầu tư. Từ thực tế này, Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã kiến nghị với Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và UBND Thành phố 3 phương án xử lý.
Ảnh minh họa từ internet
Ảnh minh họa từ internet
 
Theo báo cáo của HoREA, trong gần 03 năm qua, đã có nhiều dự án nhà ở thương mại tại TP. Hồ Chí Minh bị dừng các thủ tục đầu tư xây dựng hoặc bị ngừng triển khai. Cụ thể, từ ngày 01/07/2015 (ngày Luật Nhà ở có hiệu lực) đến tháng 08/2018, đã có 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp bị dừng các thủ tục đầu tư, dù đã có Quyết định chủ trương đầu tư, nhưng không làm được thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 để làm tiếp các thủ tục đầu tư xây dựng. Mặc dù từ sau ngày 07/03/2017 (ngày ban hành Văn bản 342/TTg-V.I), đã có khoảng 150 dự án nhà ở liên quan đến sử dụng quỹ đất công, đã bị tạm dừng để được rà soát các thủ tục đầu tư đã được thực hiện trước đây. Đến tháng 03/2019, Lãnh đạo cơ quan trung ương và thành phố đã công bố cho 124 dự án được tiếp tục hoạt động bình thường, nhưng thực chất nhiều dự án đến nay vẫn chưa hoạt động bình thường.  
 
Theo HoREA,  quy định phải có 100% “đất ở” thì mới được "chỉ định chủ đầu tư" dự án nhà ở thương mại theo quy định tại Khoản (2.c) Điều 22 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở xung đột với Khoản (1.b) Điều 169 Luật Đất đai và Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai (quy định doanh nghiệp được nhận quyền sử dụng “đất” phù hợp với quy hoạch để làm dự án nhà ở), và không sát với thực tế vì đa số dự án nhà ở thường có quỹ đất hỗn hợp. Đây là một trong những vướng mắc và cũng là một nguyên nhân chủ yếu gây sụt giảm quy mô thị trường bất động sản hiện nay, do phần lớn dự án có quỹ đất hỗn hợp phải thực hiện thủ tục theo Luật Đầu tư. Nhưng sau khi đã có "Quyết định chủ trương đầu tư" thì "nhà đầu tư" lại không làm được thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị. Do vậy, không được công nhận "chủ đầu tư" dự án. 
 
Theo thống kê của Sở Xây dựng, từ ngày 01/07/2015 đến tháng 08/2018, đã có 170 dự án được Ủy ban nhân dân thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, thì chỉ có 44 dự án, chiếm tỷ lệ 26% là dự án đã có sổ đỏ "đất ở" (thực chất hầu hết đều là các dự án có quỹ đất hỗn hợp, trước đây đã được Ủy ban nhân dân thành phố cho chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở cũ). Còn lại 126 dự án, chiếm tỷ lệ 74%, có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất ở.
 
Từ thực tế này, HoREA đã đề nghị các phương án xử lý.
 
Phương án 1: Căn cứ pháp luật đất đai hiện nay về xác định "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường, theo các phương pháp tính giá đất được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Hiệp hội đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố cho phép giao phần đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý có hình dạng bất định hình, nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở, cho chủ đầu tư dự án. Giá trị phần đất này được xác định theo "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường khi tính toán tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách nhà nước.
 
Phương án 2: Có chuyên gia đề xuất chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lý theo cơ chế "dồn điền đổi thửa" và "chuyển đổi quyền sử dụng đất" được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Thực hiện cơ chế đổi ngang "đất thô" này, các thửa đất (cũ) thuộc Nhà nước quản lý nằm rải rác trong khu vực đất dự kiến đầu tư, được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở ranh khu vực đất dự kiến đầu tư, để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá. Sau khi "dồn điền đổi thửa", "nhà đầu tư" sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại. Nếu tổ chức đấu giá thì "nhà đầu tư" đã có quỹ đất liền kề sẽ tham gia và chấp nhận cả mức giá cao nhất để sau đó hợp thửa vào dự án.
 
Phương án 3: Hiệp hội đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quy định tỷ lệ hoán đổi diện tích đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở, theo tỷ lệ 15% (hoặc tỷ lệ cao hơn). Doanh nghiệp phải chuyển giao lại cho Nhà nước diện tích đất kinh doanh đã có cơ sở hạ tầng của dự án, theo tỷ lệ 15% (hoặc tỷ lệ cao hơn), để Nhà nước thực hiện dự án tại phần đất này, hoặc đấu giá đất, hoặc đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư, thu hồi tiền cho ngân sách để phục vụ lợi ích công cộng.
 
Theo HoREA, “Phương án 1” và "Phương án 2" đều có thể thực hiện được ngay vì có căn cứ pháp luật, để giải quyết ách tắc của các dự án nhà ở thương mại hiện nay. Trong đó, "Phương án 2" rất có lợi cho Nhà nước, vừa thực hiện "đổi ngang đất thô", vừa tích tụ được quỹ đất (mới) tập trung, có giá trị cao hơn, so với nhiều thửa đất nhỏ, bất định hình, nằm rải rác trước đây. Doanh nghiệp có bị thiệt, vì không còn quỹ đất rạch, bờ đất, đường để phát triển dự án như trước đây, nhưng doanh nghiệp cũng được lợi vì quy trình thủ tục phê duyệt dự án sẽ thuận lợi và nhanh hơn. "Phương án 3" chỉ có thể thực hiện nếu được sự cho phép của Chính phủ hoặc Ủy ban Thường vụ Quốc hội. 
 
Tuy nhiên, "Phương án 2" và "Phương án 3" cần quy định diện tích tối thiểu của các phần đất thuộc Nhà nước quản lý cộng gộp lại, có thể từ 1.000 m2 trở lên. Nếu dưới diện tích này thì giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án và nộp ngân sách nhà nước theo phương pháp xác định "giá đất cụ thể". Riêng đối với dự án nhà chung cư cao tầng thì đề nghị áp dụng "Phương án 1" để đảm bảo quy hoạch phát triển đô thị.  Đối với trường hợp diện tích các phần đất rạch, bờ đất, đường nằm trong dự án nhà ở, do Nhà nước quản lý, có hình dạng xác định, có thể xác định chỉ tiêu quy hoạch xây dựng để hình thành dự án độc lập, xác định được giá khởi điểm đấu giá, thì Hiệp hội kiến nghị thực hiện đấu giá đất công khai, để lựa chọn chủ đầu tư.
 
Lam Nguyên

Ý kiến bạn đọc