Doanh nghiệp bất động sản phải mất 10 năm để làm một dự án!

- Theo Chủ tịch HoREA, để làm một dự án, doanh nghiệp mất 5 năm giải phóng mặt bằng, chuẩn bị đầu tư 3 năm, thi công 2 năm tổng cộng tất cả là 10 năm. Chưa có doanh thu, áp lực tài chính lớn... vì vậy chính sách cần cởi mở và nên chia sẻ khó khăn với doanh nghiệp.

Phát biểu tại hội nghị, "Lấy ý kiến - Tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp", Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho biết, theo thống kê đến tháng 5/2019 có hơn 10.000 doanh nghiệp bất động sản nhưng phần lớn là doanh nghiệp có quy mô trung bình, hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực môi giới, dịch vụ bất động sản, và mới chỉ có khoảng 65 doanh nghiệp phát triển bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán.

Từ đầu năm 2019 đến nay, thị trường bất động sản đã có nhiều dấu hiệu chững lại. Tuy khối doanh nghiệp bất động sản tư nhân ngày càng lớn mạnh nhưng đang phải đương đầu với nhiều thách thức, rủi ro, cần được tháo gỡ các rào cản để phát triển lành mạnh và bền vững.

“Thị trường bất động sản TP. HCM đang khó khăn, không phải do doanh nghiệp, không phải người tiêu dùng, mà khó khăn là do cơ chế, chính sách. Khâu thấu hiểu, thực thi pháp luật là vấn đề rất lớn ở Thành phố. Đã có những dự án bị dừng vì chồng chéo luật.

Để làm một dự án, doanh nghiệp mất 5 năm giải phóng mặt bằng, chuẩn bị đầu tư 3 năm, thi công 2 năm tổng cộng tất cả là 10 năm. Chưa có doanh thu, áp lực tài chính lớn... chính vì vậy chính sách cần cởi mở và nên chia sẻ khó khăn với doanh nghiệp”, ông Lê Hoàng Châu phân tích.

Cũng tại cuộc hội thảo, TS Vũ Tiến Lộc - Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) nhận định, hệ thống luật pháp về kinh doanh đang nhiều bất hợp lý. Theo luật này thì đúng, theo luật khác thì sai, địa phương không biết làm sao… gây khó cho doanh nghiệp, tạo mảnh đất cho tham nhũng.

“Rà soát của VCCI trên một số luật liên quan trong lĩnh vực bất động sản như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản… đã có đến 20 xung đột chính sách từ các luật liên quan đến nghị định, thông tư hướng dẫn về lĩnh vực bất động sản đang có sự chồng chéo, mâu thuẫn, không khả thi dẫn đến trong quá trình triển khai có nhiều dự án bị thanh tra, kiểm toán kéo dài”, ông Vũ Tiến Lộc nhấn mạnh.

Tại hội thảo, các đại biểu cũng chia sẻ các quan điểm liến quan đến những vướng mắc trong quá trình đầu tư dự án bất động sản.

Theo thống kê của Sở Xây dựng, từ ngày 01/07/2015 đến tháng 8/2018, đã có 170 dự án đã được UBND thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư. Trong đó, chỉ có 44 dự án có quyền sử dụng đất ở đã được UBND TP chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư và đã được cơ quan thẩm quyền cấp sổ đỏ có mục đích sử dụng là đất ở tại đô thị.

126 dự án còn lại có quỹ đất hỗn hợp, có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp, đất chuyên dụng nên đang chờ giải pháp giải quyết.

Trong 126 dự án, có 51 dự án đã hết thời hiệu. Kể từ tháng 9/2018 đến nay, tất cả các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, kể cả 51 dự án đã hết thời hiệu, đều phải thực hiện thủ tục thông qua Sở Kế hoạch - Đầu tư để trình UBND TP ban hành "Quyết định chủ trương đầu tư" theo quy định của luật Đầu tư.

Thế nhưng, tất cả các dự án đã có "Quyết định chủ trương đầu tư" và các dự án có quỹ đất hỗn hợp đều bị ách tắc thủ tục "công nhận chủ đầu tư" và thủ tục "phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500". Đây là nguyên nhân chủ yếu làm sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.

Ngày 04/09/2018, Sở Xây dựng đã có Văn bản báo cáo UBND Thành phố về ách tắc trong thủ tục “lựa chọn chủ đầu tư” dự án nhà ở thương mại bằng hình thức “chỉ định chủ đầu tư”, Do Luật nhà ở yêu cầu “phải có quyền sử dụng đất ở”, tức 100% đất ở.

Ngày 27/06/2019, Sở Tài Nguyên môi trường đã có báo cáo UBND thành phố, Trong đó, có hai nội dung liên quan đến “đất ở”, và “nhà đầu tư, chủ đầu tư”.

Sở Tài Nguyên môi trường cho rằng: “Vướng mắc hiện là khái niệm “Nhà đầu tư” và "Chủ đầu tư”. Vì trường hợp là doanh nghiệp có quyền sử dụng đất hợp pháp sau khi được UBND công nhận là “chủ đầu tư” thì sẽ triển khai bước tiếp theo là trình phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, vì theo quyết định chủ trương thì doanh nghiệp sẽ là “Nhà đầu tư” chứ không phải “Chủ đầu tư”, vì vậy doanh nghiệp sẽ không hoàn thành được hồ sơ xin giao đất.

Tuy nhiên, HoREA lại cho rằng nhận định trên chưa thật đầy đủ vì hiện nay, tất cả các doanh nghiệp BĐS đều bị cả hai vướng mắc: Vướng mắc “quyền sử dụng đất ở hợp pháp”, và vướng mắc về “nhà đầu tư, chủ đầu tư” như sau:

Tất cả dự án có quỹ đất hỗn hợp phải chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở thì phải thực hiện thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư” theo Quy định tại Điều 32 Luật Đầu tư và Điều luật 170 Luật Nhà ở. Nhưng sau khi đã có quyết định “chủ trương đầu tư” thì Nhà đầu tư lại không làm được thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Do vậy không làm được thủ tục công nhận Chủ đầu tư dự án.

HoREA cho rằng quy định chỉ có 100% đất ở thì mới được chỉ định “Chủ đầu tư dự án” nhà ở thương mại là một trong những vướng mắc rất lớn và cũng là nguyên nhân chủ yếu gây ách tắc thị trường bất động sản hiện nay.

Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng đã có ý kiến chỉ đạo, yêu cầu UBND Thành phố Hồ Chí Minh rà soát, tổng hợp các trường hợp dự án vướng mắc để các Bộ, ngành tìm cách tháo gỡ.

Phó Thủ tướng giao Bộ Tài Nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp Bộ Xây dựng, nghiên cứu, xây dựng văn bản quy phạm pháp luật về việc giao đất theo hình thức chỉ định hoặc chỉ định nhà đầu tư đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở có tính chất đặc thù, riêng biệt đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình thực hiện.