Bất động sản 2017 sẽ "hạ nhiệt"?

06:49' 09/01/2017 (GMT+7)
|

(VnMedia) - Bong bóng bất động sản trong năm 2017 sẽ không xảy ra, thậm chí giá bất động sản có thể hạ nhiệt. Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn có một số điểm cần lưu ý trên thị trường bất động sản trong năm 2017.

Thị trường bất động sản 2016 đã đi qua trong sự sôi động ở nhiều phân khúc nhưng cũng tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro. Trong đó, hiện tượng lệch pha cung - cầu đã được nhiều nhà phân tích cảnh báo, khi thị trường lệch hẳn về phân khúc nhà ở cao cấp, các dự án nghỉ dưỡng, du lịch, trong khi nhu cầu về nhà ở thương mại giá rẻ vẫn còn cao.

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), dự nợ tín dụng đối với thị trường bất động sản đạt khoảng 150.000 tỷ đồng (tính đến tháng 11/2016), tăng 14,2% so với năm 2015. Tuy nhiên, dòng tín dụng lại đổ vào một số doanh nghiệp và dự án quy mô lớn.

Cũng trong năm 2016, Ngân hàng Nhà nước đã sửa đổi Thông tư 36/2014 chỉ sau một năm triển khai và thay thế bằng Thông tư 06/2016 nâng hệ rủi ro trong kinh doanh bất động sản từ 150% lên mức 200%. Điều này cho thấy, NHNN đã cẩn trọng hơn trong dòng tín dụng đổ vào bất động sản.

Trong năm 2017, Thủ tướng Chính phủ cũng đã đưa ra lưu ý về cơ cấu tín dụng. Trong đó ngoài việc chú trọng những ngành lĩnh vực góp phần cho tăng trưởng, giải quyết việc làm, xuất khẩu như nông nghiệp chất lượng cao, công nghệ cao, doanh nghiệp vừa và nhỏ, du lịch, chương trình khởi nghiệp quốc gia, Ngân hàng nhà nước cần lưu ý các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư kinh doanh bất động sản, chứng khoán, khách hàng có dư nợ lớn trên 5.000 tỷ đồng.

Nhận định về thị trường bất động sản 2017, nhiều câu hỏi cũng đã được đặt ra: Liệu có xảy ra bong bóng bất động sản, khi trong năm 2016 thị trường có những dấu hiệu tiềm ẩn những rủi ro này?

Không "bóng bóng" mà sẽ "hạ nhiệt"?

Qua những phân tích các dấu hiệu về bong bóng bất động sản, nhiều chuyên gia đã khẳng định khó có thể xảy ra bong bóng bất động sản trong năm 2017.

Dấu hiệu thứ nhất của bong bóng bất động sản là kinh tế vĩ mô tăng trưởng nóng đi kèm dư nợ tín dụng cao đột biến. Tuy nhiên, theo phân tích của  Công ty Cổ phần Chứng khoán Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam (BSC), nền kinh tế hiện nay vẫn trong giai đoạn phục hồi, ước tính chỉ tăng trưởng 6.2% trong năm 2016 và 6.6% trong năm 2017, và tăng trưởng tín dụng trong các năm qua thấp và khá ổn định.

Tăng trưởng tín dụng trong năm 2016 ước tính ở mức 18% và trong năm 2017 sẽ được giữ ở mức 18 - 20%. Do đó, kinh tế vĩ mô hiện đang chưa có dấu hiệu tăng nóng.

t
Ảnh minh họa

Dấu hiệu thứ hai là chính sách cho vay tín dụng lỏng lẻo và hạ chuẩn cho vay vào bất động sản. Tuy nhiên, với Thông tư 06 sửa đổi bổ sung Thông tư 36 (tăng hệ số rủi ro các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200% từ ngày 01/01/2017) và giảm có lộ trình tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn, tín dụng chảy vào bất động sản đã có dấu hiệu chững lại đáng kể, đặc biệt là vào những tháng cuối năm 2016.

BSC dự báo, tín dụng chảy vào kinh doanh bất động sản sẽ tiếp tục không tăng trưởng nóng trong năm 2017.

Dấu hiệu thứ ba là sự lệch pha về cung và cầu nhà ở. Bóng bóng bất động sản trong năm 2010 chủ yếu diễn ra ở phân khúc nhà ở trung bình và cao cấp khi mặt bằng giá bị đẩy lên quá cao trong khi lượng cung cũng đồng thời tăng mạnh đã khiến giá giảm mạnh trong năm 2011.

Cung nhà ở giá rẻ tăng với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư khiến sự lệch pha về cung theo phân khúc được kiềm chế.

Dấu hiệu thứ tư là lãi suất tín dụng không ổn định, biến động theo biên độ lớn. Lãi suất tín dụng cho vay bất động sản trong năm 2010 rất cao, ở mức 15% thậm chí có lúc leo lên tới 20% khiến cho các doanh nghiệp không ký được hợp đồng tín dụng mới và các hợp đồng cũ cũng không được giải ngân.

Theo BSC, yếu tố này trong năm 2017 nhiều khả năng sẽ không xảy ra khi chính sách tiền tệ hiện nay cũng như mặt bằng lãi suất đang ổn định, chưa có dấu hiệu leo thang.

Tổng hợp các yếu tố trên, BSC nhận định, bong bóng bất động sản trong năm 2017 sẽ không xảy ra,thậm chí, giá bất động sản có thể hạ nhiệt.

Đồng quan điểm trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, khó có thể xảy ra tình trạng “bong bóng” bất động sản ngay trong năm 2017. “Bong bóng” chỉ xảy ra khi có các yếu tố như nền kinh tế phát triển nóng; Nhà nước buông lỏng chính sách tín dụng; sự phát triển lệch pha cung - cầu; gia tăng rất lớn các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp...

Theo ông Châu, những yếu tố nêu trên hiện vẫn đang trong tầm kiểm soát, nền kinh tế tăng trưởng chậm; chính sách tín dụng của NHNN khá thận trọng, chặt chẽ; có tình trạng gia tăng các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp nhưng tỷ lệ mới ở mức trên dưới 50% trong phân khúc cao cấp. Với phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, hiện đang phát triển nóng nhưng chỉ một yếu tố này thì chưa đủ điều kiện dẫn đến “bong bóng” bất động sản.

Những điểm cần lưu ý trong thị trường bất động sản 2017

BSC vẫn đưa ra một  số điểm cần lưu ý về thị trường bất động sản trong năm 2017. Theo đó, sau khi gói hỗ trợ 30,000 tỷ đồng kết thúc vào tháng 6/2016, trong giai đoạn tới sẽ khó có gói hỗ trợ tương tự. Nguyên nhân là ngân sách đang khó khăn, Chính phủ khó tìm được nguồn chính sách tín dụng nhà ở xã hội thay thế, khi mà nhiều lĩnh vực chi xã hội khác cần thiết hơn.

Tín dụng bất động sản sẽ khó tăng trưởng đáng kể do các chính sách thận trọng của NHNN.

Ngoài ra, hiện nay hàng tồn kho vẫn còn quá lớn (sau 6 tháng 2016, tồn kho lên tới 82,823 tỷ đồng, gấp gần 4 lần so với năm 2012, nợ lên đến 160,956 tỷ đồng).

Tuy cho rằng bất động sản chưa tạo bong bóng và thanh khoản vẫn tiếp tục tốt, nhưng kết quả kinh doanh của các công ty bất động sản tiếp tục phân hóa mạnh hơn nữa và nhiều mã cổ phiếu ngành bất động sản tiếp tục gặp nhiều khó khăn trong năm 2017.

Đinh Bách