Thắt tín dụng bất động sản: Con dao hai lưỡi

14:46' 23/03/2016 (GMT+7)
|

(VnMedia) - Sáng nay (23/3), tại hội thảo "Tìm kiếm nguồn vốn cho thị trường bất động sản 2016", Chủ tịch Hiệp hội bất động sản, ông Nguyễn Trần Nam cho biết, hiện dư nợ tín dụng bất động sản trên toàn hệ thống ngân hàng chiếm 368-280 nghìn tỷ (tương đương dưới 10% tổng dư nợ). Mức dư nợ vẫn ở mức an toàn do vậy không cần thiết phải hạn chế cho vay bất động sản.

Thị trường bất động sản cần đối xử khéo léo

Thị trường BĐS Việt Nam có ý nghĩa rất quan trọng, chiếm 20% tổng mức đầu tư toàn xã hội. Vài năm trở lại đây, thị trường BĐS khởi sắc, thay đổi bộ mặt đô thị, đáp ứng các phân khúc đối tượng khác nhau trong xã hội.

Tuy nhiên, BĐS là lĩnh vực mà nếu Chính phủ khôn khéo thì có thể dùng làm công cụ kích cầu, phát triển kinh tế nhưng không khéo nó sẽ trở thành ngòi nổ nguy hiểm. Có thể thấy, thị trường BĐS là thị trường phải đối xử khéo léo, cẩn trọng và tế nhị.

Luật Đất đai, Luật Đầu tư có liên quan đã chú trọng coi BĐS như đầu kéo nhưng cũng có sự thắt chặt. Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở lần đầu tiên tất cả chính quyền các cấp tỉnh thành phải xây dựng kế hoạch trung, ngắn hạn.

Quy định về vốn pháp định của các doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS được ban hành tránh những doanh nghiệp nhỏ, vốn ít cũng đầu tư kinh doanh BĐS. Trước khi bán nhà, tất cả các DN đều phải xin phép cơ quan địa phương. Một điểm nữa, các DN bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh của ngân hàng, đảm bảo an toàn cho người dân mua. Và cuối cùng, liên quan đến nguồn vốn, hạ tỉ lệ huy động vốn của các DN có vốn đầu tư nước ngoài từ 70% xuống còn 50%.

Trên thực tế, từ 2013, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng phối hợp với nhau rất hiệu quả vực dậy thị trường BĐS rất rõ ràng, ấm nóng trở lại.

Năm 2016, thị trường bất động sản được đánh giá tiếp tục đà tăng trưởng theo xu hướng tốt, bền vững và có những đóng góp tích cực cho nền kinh tế.

Tuy nhiên, các khó khăn về nguồn vốn và vướng mắc trong cơ chế chính sách hiện đang trở thành lực cản để thị trường này phát triển bền vững. Mới đây, dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước dự kiến giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40% và thay đổi hệ số rủi ro các khoản vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250% , làm dấy lên lo ngại sẽ siết chặt vốn ngân hàng vào các dự án.

Theo nhận định của ông Nguyễn Trần Nam - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), tổng dư nợ tín dụng bất động sản đang ở mức hợp lý, khoảng 360.000 - 380.000 tỉ đồng trên tổng dư nợ toàn hệ thống ngân hàng là khoảng 4 triệu nghìn tỉ đồng. Như vậy, tổng dư nợ tín dụng bất động sản khoảng dưới 10%, trong khi đó thông thường dư nợ vào khoảng 15% mới cần phải áp dụng các biện pháp hạn chế cho vay. Nếu được ban hành, chính sách này sẽ khiến các điều kiện đối với cho vay BĐS được nâng cao hơn. Khi đó chi phí cho vay cũng tăng theo. Cũng theo đại diện VNREA, điều này không chỉ ảnh hưởng tiêu cực đến bất động sản mà còn tác động xấu đến nhiều thị trường khác có liên quan cũng như cả nền kinh tế.

Đồng quan điểm, ông Trần Ngọc Quang - Tổng Thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam - đánh giá, nếu Thông tư 36 sửa đổi theo hướng thắt chặt tín dụng sẽ tạo ra một chính sách mới vô cùng nguy hiểm, gây ra hiệu ứng một số dự án bị ngừng trệ do thiếu vốn trong khi các nguồn khác như vốn FDI, quỹ tín dụng, quỹ đầu tư bất động sản còn hạn hẹp.

Chưa nhất thiết phải thắt tín dụng bất động sản

Theo nhận định của TS Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện nghiên cứu phát triển kinh doanh (BDI), tín dụng ngân hàng vẫn là số 1 với thị trường BĐS. Mặc dù tín dụng chỉ chiếm 10%, nhưng thế chấp tài sản chiếm đến 65-70%. Vốn tín dụng ngân hàng chiếm 40% chưa phải là thấp. Hệ số rủi ro BĐS hiện là 150%, giữ được mức này thì tốt, còn không lên tối đa là 200%. Cần quản lý chặt các dự án. Chính sách bảo lãnh cần loại bỏ những nhà đầu tư BĐS không có vốn tài chính và cần phải kiểm soát tốt hơn thị trường tranh chấp BĐS.

Ông Nghĩa cho rằng việc các ngân hàng thích cho vay bất động sản là dễ hiểu, vì thứ nhất, có tài sản thế chấp. Thứ hai, thị trường bất động sản có thể suy giảm trong ngắn hạn nhưng về dài hạn vẫn là thị trường nền tảng. Thứ ba, các nhà đầu tư trong trường hợp cần tìm nơi trú ẩn vẫn sẽ tìm vào bất động sản.

Vì vậy siết chặt tín dụng nói chung và tín dụng BĐS vào thời điểm này là chưa cần thiết, thay vào đó cầu kiểm soát tín dụng hiệu quả hơn, ví dụ tín dụng cho người có liên quan với ngân hàng, tín dụng chảy vào các dự án không hiệu quả, tín dụng cấp cho các dự án mà nhà đầu tư không có tiềm lực tài chính (như Luật Kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có bảo lãnh ngân hàng,…), tín dụng đen và đặc biệt là xử lý nợ xấu.

Giả sử muốn “cảnh báo”  ngân hàng và thị trường thì chỉ cần nâng hệ số rủi ro cho vay BĐS lên  200%, còn 250% là mức cao nhất thế giới rồi, sau này không còn dư địa điều chỉnh, đồng thời nên duy trì tăng trưởng tín dụng không quá 20%/năm và tỷ lệ tiền gửi trên tiền cho vay không quá 80% là được.

Cũng theo ông Nghĩa, để tiếp tục hỗ trợ cho phục hồi nền kinh tế và thị trường bất động sản thì chính sách tiền tệ nên được nới lỏng một cách hợp lý, có tầm nhìn chiến lược để ổn định lãi suất và linh hoạt tỷ giá hối đoái một cách bài bản, khoa học. Thắt chặt tín dụng sẽ đẩy lãi suất tăng. Nếu để lãi suất tiếp tục tăng lên, toàn bộ nỗ lực về phục hồi của doanh nghiệp, phục hồi kinh tế, tái cấu trúc ngân hàng có nguy cơ không thể đạt được.

Chính sách đưa ra phải trên cơ sở nghiên cứu, tính toán cụ thể, nếu không sẽ gây méo mó thị trường. Ông Nghĩa cho biết đã thiết lập mô hình dự báo về thị trường bất động sản thì bước đầu thấy rằng, tính cả tác động của TPP, năm 2018, thị trường bất động sản sẽ cân bằng cung cầu (hiện tại cung đang nhiều hơn cầu). Nhưng từ năm 2019 trở đi, cầu bất động sản sẽ nhiều hơn cung.

Lý do là, với tác động của TPP, sẽ có khoảng 2,5 đến 3 triệu người từ nông thôn ra thành phố, cộng thêm hàng vạn kỹ sư, công nhân nước ngoài vào nên nhu cầu nhà ở sẽ rất lớn ở nhiều phân khúc.

Trong khi đó, số lượng dự án cũ không còn nhiều, hoặc có dự án nhưng không được ngân hàng bảo lãnh trong khi số dự án mới cũng sẽ ít đi do đất đai đã bị co hẹp và tiềm lực tài chính của nhà đầu tư cũng hạn hẹp. Vì vậy, số lượng nguồn cung bất động sản từ năm 2019 trở đi sẽ giảm dần trong khi cầu tăng lên. Với cung - cầu này, cách đây vài tháng, chúng tôi dự báo năm 2023, thị trường bất động sản sẽ tăng nóng. Tuy nhiên, tính toán gần đây cho thấy, thị trường có thể nóng sớm hơn, bắt đầu từ năm 2021.

Chưa kể, nếu thị trường bất động sản gặp khó khăn, tăng trưởng thiếu ổn định thì việc xử lý nợ xấu rất khó đạt mục tiêu và hệ thống ngân hàng sẽ vẫn trong tình trạng tài chính yếu kém do chi phí hoạt động quá lớn và như vậy khá nặng ổn định lãi suất sẽ rất nặng nề.