Giới đầu tư bất động sản lo siết tín dụng

10:23' 10/03/2016 (GMT+7)
|

(VnMedia) - Việc sửa đổi thông tư 36 sẽ có những tác động rất lớn đến thị trường bất động sản và cả nền kinh tế. Nhiều nhà đầu tư hiện đang tỏ ra rất lo lắng nếu thông tư chính thức có hiệu lực.

Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành văn bản xin ý kiến sửa đổi Thông tư 36 (quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài). Trong đó, Ngân hàng nhà nước đề xuất điều chỉnh tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn đối với lĩnh vực bất động sản sẽ giảm từ 60% xuống 40%, hệ số rủi ro với các khoản khó đòi trong lĩnh vực bất động sản có khả năng lại tăng từ 150% lên 250%.

Theo phân tích của phía ngân hàng nhà nước, người chịu ảnh hưởng đầu tiên khi thông tư này có hiệu lực là người đầu cơ và chủ đầu tư bất động sản có năng lực tài chính yếu kém. Đây cũng là 2 đối tượng dễ đẩy thị trường BĐS phát triển không lành mạnh và hình thành bong bóng bất động sản, nếu không có chính sách và biện pháp quản lý hữu hiệu. Người mua nhà để ở, người thuộc các đối tượng tham gia các chương trình, chính sách nhà ở xã hội của Chính phủ và người mua BĐS không vì mục tiêu kinh doanh không chịu ảnh hưởng của sự thay đổi quy định của Thông tư 36.

Cụ thể hơn, cơ quan này phân tích: Giả định mọi yếu tố khác không thay đổi, với quy mô và cơ cấu nguồn vốn tại thời điểm cuối năm 2015, tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung-dài hạn bình quân của hệ thống các TCTD là 31% (đang có chiều hướng tăng nhanh) thì các TCTD vẫn còn có khả năng cấp tín dụng trung, dài thêm cho nền kinh tế, bao gồm cả lĩnh vực BĐS với số tiền lên đến khoảng 540 nghìn tỷ đồng mới tới giới hạn tỷ lệ này 40% theo quy định của dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư 36.

Điều chỉnh hệ số rủi ro các khoản cho vay kinh doanh BĐS từ 150% lên 250% ảnh hưởng trực tiếp không đáng kể đến tỷ lệ an toàn vốn, theo đó tỷ lệ an toàn vốn bình quân của toàn hệ thống các TCTD giảm từ 13% xuống 12,1%. Với tỷ lệ an toàn vốn bình quân toàn hệ thống đến cuối năm 2015 là 13% thì các TCTD vẫn còn có thể cho vay kinh doanh BĐS với số vốn bổ sung lên đến khoảng 650 nghìn tỷ đồng mới tới giới hạn tỷ lệ an toàn vốn 9%.

Liên quan đến việc sửa đổi thông tư này, nhiều ý kiến cho rằng sẽ tác động lớn đến thị trường bất động sản.

Theo ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc sửa đổi thông tư 36 sẽ có những tác động rất lớn đến thị trường bất động sản. Không chỉ có thế, mà nó sẽ còn ảnh hưởng nhiều lĩnh vực, ngành nghề khác và tác động đến cả nền kinh tế. Nếu ngân hàng siết tín dụng vào bất động sản thời điểm này sẽ làm giảm lòng tin vào sự ổn định của chính sách vĩ mô và làm tăng lại lượng hàng hóa tồn kho, tăng dự án dở dang, tạo thêm khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản.

Việc siết tín dụng vào bất động sản chẳng những tác động rất mạnh đến các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (mua đi bán lại), các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản, và trên thực tế có thể sẽ tác động bất lợi đến người tiêu dùng, đặc biệt là người thu nhập thấp đô thị.

Siết tín dụng với doanh nghiệp, có nghĩa là siết lại nguồn cung, mọi thiệt hại sẽ đổ lên đầu khách hàng, bởi vì nếu doanh nghiệp vay khó thì một là doanh nghiệp phải chấp nhận lãi suất cao, hoặc một hình thức nữa sẽ phổ biến hơn, là chủ đầu tư sẽ tăng giá bán để dùng phần đó trả lãi suất cho ngân hàng. Sau đó, ngân hàng sẽ chạy những chương trình cho khách hàng vay với lãi suất rẻ, nhưng thực ra khách hàng vẫn là người phải trả hết phần chênh lệch lãi suất cao đó cho chủ đầu tư. Cứ chính sách tín dụng chặt chẽ, người có nhu cầu mua mà lại khó tiếp cận nguồn vốn thì sẽ phải mua với giá cao.

Một hệ lụy nữa là thị trường sẽ đi vào trầm lắng. Một khi khách hàng không chấp nhận việc tăng giá không hợp lý, khi đó thì cả ngân hàng, chủ đầu tư chắc chắn cũng sẽ gặp phải những khó khăn nhất định.

Tuy nhiên, một doanh nghiệp bất động sản lại cho rằng, thông tư 36 sửa đổi đưa vào thực tế thì đây là một bước nữa để sàng lọc thị trường. Bởi cả hai công cụ giảm tỉ lệ lấy vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 60% xuống 40% và tăng hệ số rủi ro cho vay BĐS từ 150% lên 250% rõ ràng sẽ điều tiết dòng vốn vay vào các dự án uy tín, các doanh nghiệp chuyên nghiệp.

Điều này có nghĩa tới đây các NH buộc sẽ chọn lọc kỹ những chủ đầu tư, những dự án trong danh mục để bơm vốn. Khi các NH thương mại bị siết họ sẽ tự cân đối đầu ra kỹ hơn để bảo đảm an toàn vốn.

Trong khi đó, theo Ngân hàng nhà nước, người đầu cơ bất động sản và chủ đầu tư có năng lực tài chính yếu kém là những đối tượng sẽ chịu ảnh hưởng nhiều nhất, còn người mua nhà sẽ không phải chịu tác động từ việc sửa đổi Thông tư này.

Ngân hàng nhà nước cho biết, dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng dành cho lĩnh vực bất động sản chưa từng giảm, kể cả giai đoạn khó khăn nhất, thị trường đóng băng. Cụ thể, dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản đã tăng 14% năm 2012, tăng 15,4% năm 2013, tăng 19,3% năm 2014 và 26% năm 2015.

Theo Ngân hàng Nhà nước, khi thị trường phục hồi, cần thu hút các nguồn vốn khác trong xã hội để thay thế, giảm bớt sự phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng và giảm thiểu rủi ro cho cả phía ngân hàng cũng như nhà đầu tư.

Còn thực tế cấu trúc tín dụng hiện nay cho thấy, ngân hàng đang tài trợ vốn cho cả bên cung và bên cầu về bất động sản, chịu rủi ro cả từ hai phía của thị trường này.

Chính vì thế, điều chỉnh một số quy định tại Thông tư 36 được nêu rõ là để phòng ngừa, ngăn chặn rủi ro và bảo đảm an toàn hoạt động của các tổ chức tín dụng, bảo vệ tốt nhất tiền gửi của nhân dân, đồng thời tăng trưởng tín dụng hiệu quả và hỗ trợ cho các ngành, lĩnh vực của nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực bất động sản hoạt động và phát triển hiệu quả, bền vững.