Thị trường bất động sản TP. HCM cần làm gì để phục hồi?

10:32, 10/12/2019
|

- Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa đưa ra những đề xuất đáng chú ý về các giải pháp tháo gỡ vướng mắc, điểm nghẽn để thị trường bất động sản thành phố phục hồi phát triển ổn định, bền vững.

Ảnh minh họa từ internet
Ảnh minh họa từ internet

Quy trình hành chính đối với dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp

Từ ngày 01/07/2015 (ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực) đến tháng 08/2018, thành phố có 170 dự án nhà ở thương mại. Trong đó, chỉ có 44 dự án có 100% đất ở (nhưng thực chất, theo Báo cáo của Sở Xây dựng và Sở Tài nguyên Môi trường thì 44 dự án này cũng có nguồn gốc đất hỗn hợp, nhưng được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở 2005 nên đã được công nhận là đất ở); còn lại 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp thì mặc dù đã thực hiện thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư, nhưng không được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 để có cơ sở thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng tiếp theo, dẫn đến dự án bị “ách tắc, đứng hình”,doanh nghiệp lâm vào tình thế cực kỳ khó khăn.

Để kịp thời giải quyết thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, HoREA đề nghị đưa ra các bước:

Bước 1: Lập thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư:

Để chặt chẽ tính pháp lý về đất đai, chức năng quy hoạch sử dụng đất, … đủ cơ sở để thực hiện các bước tiếp theo của quy trình, đề nghị giao Sở Kế hoạch và Đầu tư thành lập Tổ chuyên gia (gồm các sở ngành, quận huyện có liên quan), để cùng Tổ chuyên gia xem xét, thẩm định hồ sơ, trình Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quyết định chủ trương đầu tư.

Bước 2: Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị:

Sau khi có Quyết định chủ trương đầu tư, nhà đầu tư (theo Luật Đầu tư) lập quy hoạch trình Sở Quy hoạch Kiến trúc thẩm định hồ sơ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, trình Ủy ban nhân dân quận huyện (theo thẩm quyền) xem xét phê duyệt quy hoạch theo quy định, để có cơ sở phục vụ các bước tiếp theo của quy trình.

Bước 3: Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, giao Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức thực hiện theo quy định.

Bước 4: Lập thủ tục công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, cấp Giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng, giao Sở Xây dựng tổ chức thực hiện theo quy định.

Bước 5: Lập thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất theo quy định, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (không phải chỉ đất ở), giao Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính tổ chức thực hiện theo quy định.

3 phương án xử lý phần đất thuộc Nhà nước quản lý trong dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, thuộc thẩm quyền của UBND 

Phương án 1: Căn cứ pháp luật đất đai hiện nay về xác định "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường, theo các phương pháp tính giá đất được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Hiệp hội đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố cho phép giao phần đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý có hình dạng bất định hình (không thể xác định chỉ tiêu quy hoạch thành một dự án độc lập), nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở, cho chủ đầu tư để thực hiện dự án, mà không phải thực hiện đấu giá theo quy định tại Khoản 5 và Khoản 6 Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được bổ sung tại Khoản 15 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) và Khoản 3 Điều 4 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT.

Giá trị phần đất này được xác định theo "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai, khi tính tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách nhà nước, như cách làm hiện nay.

Phương án 2: Thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lý theo cơ chế "chuyển đổi quyền sử dụng đất" và "dồn điền đổi thửa" được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Thực hiện cơ chế đổi ngang "đất thô" này, các thửa đất (cũ) thuộc Nhà nước quản lý nằm rải rác trong khu vực đất dự kiến đầu tư, được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở ranh khu vực đất, để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá.

Sau khi "dồn điền đổi thửa", doanh nghiệp sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại.

Nếu tổ chức đấu giá thì doanh nghiệp đã có quỹ đất liền kề sẽ tham gia và chấp nhận cả mức giá cao nhất để sau đó hợp thửa vào dự án.

Phương án 3: Đối với trường hợp diện tích các phần đất rạch, bờ đất, đường nằm trong dự án nhà ở, do Nhà nước quản lý, có hình dạng xác định, có thể xác định chỉ tiêu quy hoạch xây dựng để hình thành dự án độc lập, xác định được giá khởi điểm đấu giá, thì Hiệp hội kiến nghị thực hiện đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư.

Về một số dự án thuộc diện rà soát hoặc bị thu hồi Quyết định tiền sử dụng đất; hoặc tạm dừng thực hiện Quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của dự án để rà soát lại về pháp lý; hoặc thu hồi, hủy bỏ Quyết định chủ trương đầu tư

Thành phố Hồ Chí Minh có hơn 150 dự án thuộc diện rà soát do cơ sở pháp lý để đề xuất ra quyết định chưa chính xác. Hiện thành phố và cơ quan có thẩm quyền của trung ương đã cho phép 124 dự án được vận hành trở lại bình thường kể từ tháng 03/2019, nhưng trên thực tế, nhiều dự án vẫn chưa thực sự được hoạt động bình thường. Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền rà soát về pháp lý các dự án là rất cần thiết, để các chủ đầu tư chấn chỉnh lại hoạt động đầu tư, kinh doanh và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, không để thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước. Nhưng quá trình rà soát, thanh tra cũng đã tác động đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của các chủ đầu tư, người mua nhà, nhà đầu tư thứ cấp và cả môi trường kinh doanh.

Trên cơ sở đó, HoREA đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố phối hợp với các cơ quant rung ương sớm có kết luận đối với các dự án thuộc diện rà soát, thanh tra, để các chủ đầu tư chấp hành, trước hết là thực hiện các nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước (nếu có) và được tiếp tục triển khai thực hiện dự án, giúp bổ sung nguồn cung cho thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp nhân dân.

Vướng mắc về thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội có quỹ đất hỗn hợp

Dự án nhà ở xã hội có quỹ đất hỗn hợp cũng bị vướng mắc về thủ tục đầu tư xây dựng tương tự dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp. Nhưng, dự án nhà ở xã hội có đặc thù là được miễn tiền sử dụng đất, nên cần có quy trình giải quyết thủ tục đầu tư xây dựng riêng, theo hướng rút ngắn quy trình thủ tục còn 04 bước (giảm 01 bước so với dự án nhà ở thương mại). Trong văn bản gửi đi, HoREA đề xuất thực hiện các bước, như sau:

Bước 1: Lập thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư:

Để chặt chẽ tính pháp lý về đất đai, chức năng quy hoạch sử dụng đất, … đủ cơ sở để thực hiện các bước tiếp theo của quy trình, đề nghị giao Sở Kế hoạch và Đầu tư thành lập Tổ chuyên gia (gồm các sở ngành, quận huyện có liên quan), để cùng Tổ chuyên gia xem xét, thẩm định hồ sơ, trình Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quyết định chủ trương đầu tư.

Bước 2: Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị:

Sau khi có Quyết định chủ trương đầu tư, nhà đầu tư (theo Luật Đầu tư) lập quy hoạch trình Sở Quy hoạch Kiến trúc thẩm định hồ sơ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, trình Ủy ban nhân dân quận huyện (theo thẩm quyền) xem xét phê duyệt quy hoạch theo quy định, để có cơ sở phục vụ các bước tiếp theo của quy trình.

Bước 3: Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cho chủ đầu tư được miễn nộp tiền sử dụng đất theo quy định, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính tổ chức thực hiện theo quy định.

Bước 4: Lập thủ tục công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, cấp Giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng, giao Sở Xây dựng tổ chức thực hiện theo quy định.

Đức Hoài


Ý kiến bạn đọc