HoREA: Sớm hoàn thiện pháp lý để phát triển thị trường condotel

08:29, 03/12/2019
|

- Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có công văn gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch, UBND TP. Hồ Chí Minh kiến nghị từ trường hợp dự án Cocobay Đà Nẵng, đề nghị sớm hoàn thiện cơ sở pháp lý để phát triển bền vững thị trường căn hộ du lịch - condotel và đảm bảo lợi ích hợp pháp của khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp.

Hơn 10 năm qua, ngành du lịch Việt Nam đã phát triển “bùng nổ”. Tốc độ tăng trưởng khách du lịch trong nước lên đến gần 30%/năm, khách du lịch quốc tế tăng trên 15%/năm, đi đôi với sự tăng tốc đầu tư phát triển các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, với nhiều loại hình cơ sở lưu trú du lịch mới, như condotel, hometel, homestay, kết nối thông qua ứng dụng Airbnb, bước đầu đã làm thay đổi diện mạo du lịch của cả nước và nhiều địa phương.

Tháng 8/2019, dự án condotel Bavico Nha Trang “vỡ trận”, không thực hiện được cam kết trả lợi nhuận 15%/năm và mới đây, Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô, chủ đầu tư Dự án Cocobay Đà Nẵng đã thông báo không tiếp tục thực hiện chi trả lợi nhuận 12%/năm cho khách hàng đã mua căn hộ du lịch (condotel). Đây là một “cú sốc” nặng và cũng gây thiệt hại rất lớn trực tiếp đối với các “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp” tại các dự án condotel Bavico Nha Trang và Cocobay Đà Nẵng, cũng là “hồi chuông cảnh báo” đối với các chủ đầu tư, “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp” tại các dự án condotel khác và đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc phải sớm hoàn thiện cơ sở pháp lý để thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, condotel phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp”.

Từ năm 2016 đến nay, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã liên tục cảnh báo về việc có “lỗ hổng” pháp luật và thiếu hành lang pháp lý để điều chỉnh hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh loại hình condotel, dẫn đến rủi ro cho “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp” do chủ đầu tư không thực hiện được cam kết trả lợi nhuận.

Ảnh minh họa từ internet
Ảnh minh họa từ internet

Hiện nay, nhiều chủ đầu tư có uy tín thương hiệu và có năng lực cũng chỉ đưa ra mức cam kết lợi nhuận hợp lý và khả thi hơn, khoảng 6%/năm. Mặc dù lợi nhuận này thấp hơn mức lãi suất tiết kiệm kỳ hạn trên 12 tháng, nhưng “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp” vẫn có lợi, vì vừa nhận được lợi nhuận, vừa vẫn là chủ sở hữu căn hộ condotel.

Để hoàn thiện hệ thống pháp luật và tăng cường công tác quản lý nhà nước hiệu quả đối với hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh các dự án du lịch nghỉ dưỡng, condotel, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo và nhiều lần yêu cầu Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch, chậm nhất đến cuối năm 2019 phải trình Chính phủ xem xét ban hành các quy định pháp luật để tạo hành lang pháp lý phát triển condotel minh bạch, lành mạnh và bền vững.

Đến nay, Bộ Xây dựng đã có Dự thảo “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia (QCVN) về Nhà chung cư”. Trong đó, có loại hình “căn hộ du lịch (condotel)”.

Hiệp hội đề xuất sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Luật Dân sự có liên quan đến condotel.

Theo đó, về cơ chế sử dụng “đất du lịch” trong “đất thương mại, dịch vụ” theo quy định của Luật Đất đai, đề nghị quy định loại “đất du lịch” trong Luật Đất đai: Đề nghị xác định “đất du lịch” là một loại đất phi nông nghiệp (riêng), hoặc bổ sung “đất du lịch” vào Điều 153 Luật Đất đai 2013 để tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với “đất du lịch”: "Điều 153. Đất thương mại, dịch vụ, du lịch; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp".

“Đất du lịch” chỉ được sử dụng cho mục đích du lịch, không được tùy tiện biến thành đất ở của các hộ gia đình để tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực, có thể dẫn đến làm phá vỡ quy hoạch du lịch và tác động tiêu cực đến môi trường thu hút đầu tư phát triển du lịch.

Về chế độ sử dụng “đất du lịch”, theo HoREA phần lớn các khu du lịch nghỉ dưỡng được quy hoạch phát triển tại các khu vực ven biển, sông nước, hải đảo, vùng trung du, miền núi, biên giới, trong đó có một số vị trí nhạy cảm về quốc phòng, an ninh. “Đất du lịch” có liên quan mật thiết đến lợi ích công cộng, nhất là lợi ích của cộng đồng dân cư địa phương.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị tiếp tục áp dụng chế độ sử dụng đất du lịch có thời hạn tối đa 50 năm (trường hợp đặc biệt không quá 70 năm), trong đó có đất du lịch dùng để phát triển condotel. Trên cơ sở đó, người mua sản phẩm condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được cấp “Giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn” theo thời hạn của dự án.   

Về tài chính đất đai đối với “đất du lịch”, theo HoREA tài chính đất đai là vấn đề rất lớn trong Luật Đất đai 2013 cần phải được xem xét giải quyết tổng thể, trong đó, có đất du lịch.

Để đảm bảo mức thu hợp lý và không để bị thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước, như Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa đã nhận định trong Báo cáo số 3014/UBND-XDNĐ ngày 30/03/2018: "Thu ngân sách từ tiền sử dụng đất đối với dự án du lịch, nghỉ dưỡng quá thấp, vì thu tiền sử dụng đất theo mục đích đất sản xuất kinh doanh", Hiệp hội đề nghị Bộ Tài nguyên Môi trường phối hợp với Bộ Tài chính trình Chính phủ quyết định phương thức tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hợp lý đối với các dự án du lịch nghỉ dưỡng. Trong đó, đề nghị lưu ý đặc điểm các dự án du lịch nghỉ dưỡng (không có bán căn hộ condotel) thì thời gian hoàn vốn rất dài, thường trên dưới 20 năm.

Liên quan đến cấp “Giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel và quyền sử dụng đất” (có thời hạn) cho người mua căn hộ condotel, theo HoREA, Khoản (1.c) điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định cá nhân trong nước được cấp “Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình không phải là nhà ở” khi đã có "Giấy tờ mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế công trình xây dựng theo quy định của pháp luật đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định".

Khoản 22 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ đã bổ sung khoản 4 vào điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ như sau: "4. Đối với dự án có nhiều hạng mục công trình được thể hiện trong quyết định phê duyệt dự án đầu tư, quyết định đầu tư dự án, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư do cơ quan có thẩm quyền cấp, quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết, giấy phép xây dựng nếu chủ đầu tư có nhu cầu và có đủ điều kiện thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho từng hạng mục công trình hoặc từng phân diện tích của hạng mục công trình đó".

Căn cứ các quy định nêu trên, Hiệp hội đề nghị cấp “sổ đỏ” có thời hạn theo thời hạn của dự án cho “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp”. Về thủ tục hành chính, trước hết, chủ đầu tư dự án condotel xin cấp "sổ đỏ" căn hộ condotel cho chủ đầu tư; Sau khi thực hiện hợp đồng mua bán condotel, chủ đầu tư làm tiếp thủ tục chuyển tên trên “sổ đỏ” cho “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp” (Ghi chú: Cách làm này tương tự như cấp “sổ đỏ” cho căn hộ thuộc dự án nhà ở thương mại). Khi hết hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu theo quy định của pháp luật đất đai.

Hiệp hội đề nghị Bộ Tài nguyên Môi trường trình Chính phủ để hướng dẫn các địa phương về việc cấp “Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất” (có thời hạn) theo thời hạn sử dụng đất của dự án cho khách hàng.

Về quy chuẩn kỹ thuật đối với căn hộ condotel có liên quan Luật Du lịch và Luật Xây dựng, Khoản (2.c) Điều 73 Luật Du lịch quy định Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch có nhiệm vụ và quyền hạn: “Xây dựng tiêu chuẩn quốc gia, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về du lịch…”.

Khoản 3 Điều 21 Nghị định 168/2017/NĐ-CP quy định “Căn hộ du lịch: Căn hộ có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch. Khách có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú”.

 Khoản 2 Điều 23 Nghị định 168/2017/NĐ-CP quy định căn hộ du lịch phải “Có khu vực tiếp khách, phòng ngủ, bếp và phòng tắm, phòng vệ sinh”.

Bộ Xây dựng đã công bố Dự thảo “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia (QCVN) về Nhà chung cư”. Trong đó, loại hình “căn hộ du lịch (condotel)” phải tuân thủ các quy định có liên quan trong “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia (QCVN) về Nhà chung cư”, đảm bảo các tiêu chuẩn: “Diện tích sử dụng của “căn hộ du lịch” không nhỏ hơn 25m2. Các yêu cầu khác quy định theo các tiêu chuẩn được lựa chọn áp dụng về căn hộ du lịch” (Khoản 2.2.5 QCVN).

Liên quan đến trách nhiệm của chủ đầu tư dự án condotel, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng có biện pháp yêu cầu các chủ đầu tư dự án condotel có trách nhiệm: Công bố đầy đủ thông tin về dự án, về quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp để tránh nhầm lẫn; Yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel phải công bố các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận theo hợp đồng mua bán căn hộ condotel; Công bố minh bạch các chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh, các quyền lợi mà “khách hàng-nhà đầu tư thứ cấp” được hưởng; Thống nhất với “khách hàng-nhà đầu tư thứ cấp” về việc khai thác, kinh doanh căn hộ condotel sau khi đã hết thời hạn cam kết (sau 8-12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm đầu tư.

Trúc Dân


Ý kiến bạn đọc